Revendre ses parts de SCPI : délais, prix et recours

Revendre des parts de SCPI n’est jamais instantané. Il faut un acheteur : soit de nouveaux souscripteurs dont l’argent finance votre retrait (SCPI à capital variable), soit un investisseur sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe). Quand les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs, votre demande attend, parfois de longs mois, et le prix peut être abaissé entre-temps. La loi organise ces situations sans garantir ni délai ni prix. Ce guide explique les trois voies de sortie, les protections existantes et ce que vous pouvez préparer avant d’acheter.

SCPI à capital variable : la demande de retrait

Vous adressez une demande de retrait à la société de gestion. Elle est inscrite dans un registre et exécutée par ordre chronologique, à condition qu’il existe des souscriptions en contrepartie.

Une demande qui n’expire pas

Le médiateur de l’AMF a rappelé en février 2025, à partir d’une lecture du Code monétaire et financier et du règlement général de l’AMF, qu’une demande de retrait n’a pas de durée de validité. Dans le dossier examiné, la société de gestion demandait à l’épargnante de renouveler sa demande au bout de 12 mois ; elle a reconnu son erreur. Renouveler l’aurait fait reculer dans le registre. Selon le médiateur, une demande inscrite ne cesse de valoir qu’en cas de révocation par l’associé ou de suspension de la variabilité du capital.

À quel prix

Le prix de retrait correspond au prix de souscription diminué de la commission de souscription. Le prix de souscription lui-même est fixé sur la base de la valeur de reconstitution de la SCPI (CMF, article L214-94) et peut être revu à la baisse pendant que votre demande attend. Dans le dossier de février 2025, la société de gestion exécutait les retraits au dernier prix de retrait connu lors de l’exécution, et non au prix du jour de la demande : vérifiez cette règle dans la note d’information.

Une demande complète ne garantit pas un délai

Dans un dossier publié en février 2024, le médiateur relate le cas d’un épargnant à qui son conseiller bancaire avait annoncé un versement sous trois semaines ; la société de gestion lui a indiqué qu’il faudrait au moins six mois, le marché étant déséquilibré. Le médiateur a conclu qu’une demande complète est nécessaire mais pas suffisante : la société de gestion ne peut s’engager sur aucune date tant que les souscriptions manquent.

Exemple : l’effet combiné des frais et d’une baisse de prix

Hypothèses : parts souscrites à 250 € dont 10 % de commission de souscription, soit un prix de retrait d’environ 225 €. Si le prix de part est abaissé de 10 % pendant l’attente, le prix de retrait tombe à environ 202,50 €. La perte atteint environ 19 % du prix d’achat, avant prise en compte des revenus perçus et de la fiscalité.

SCPI à capital fixe : le marché secondaire

Il n’y a pas de retrait auprès de la SCPI : vous vendez à un autre investisseur. Selon le guide AMF « SCPI : la pierre papier », vous inscrivez un ordre de vente sur un carnet d’ordres en indiquant le prix minimum souhaité. Les prix résultent de la confrontation des ordres, selon une périodicité allant d’un jour à trois mois, et peuvent s’écarter de la valeur du patrimoine. Des droits d’enregistrement de 5 % du prix d’échange s’ajoutent à la commission de cession, souvent à la charge de l’acheteur.

Contrairement à la demande de retrait, l’ordre de vente expire : selon le médiateur de l’AMF, il vaut 12 mois et peut être prorogé de 12 mois au plus sur demande expresse. Pour vendre plus vite, il faut souvent accepter un prix plus bas.

La cession de gré à gré

Vous pouvez aussi céder vos parts à un acheteur que vous avez trouvé vous-même, à un prix librement convenu, sous réserve d’une éventuelle clause d’agrément prévue par les statuts. Cette voie reste marginale pour un particulier, faute d’acheteur identifié.

Ce que prévoit la loi quand les retraits s’accumulent

Parmi ces mesures figure la suspension de la variabilité du capital : les demandes de retrait cessent alors de valoir, un marché par confrontation des ordres est mis en place, et vous devez passer un ordre de vente. L’assemblée peut aussi créer un fonds de remboursement ; selon le médiateur de l’AMF, qui renvoie au règlement général de l’AMF, le prix de remboursement se situe alors entre la valeur de réalisation et cette valeur diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF. Ces mécanismes organisent la sortie ; ils ne garantissent ni un délai ni un prix.

Où en est le marché

Selon le communiqué de l’association professionnelle et de l’IEIF du 10 février 2026, source professionnelle, 2,8 milliards d’euros de parts étaient en attente fin 2025, soit 3,1 % de la capitalisation, dont environ les trois quarts sur 15 SCPI gérées par 7 sociétés de gestion, majoritairement de bureaux. Sur l’année, 967 millions d’euros de parts ont été échangés sur le marché secondaire. Les bulletins trimestriels de chaque SCPI indiquent le nombre de parts en attente : c’est le chiffre à consulter, plus que la moyenne du marché. D’autres signaux de fragilité sont présentés dans le guide pour comparer des SCPI.

Préparer sa sortie avant d’acheter

La revente déclenche aussi l’imposition de l’éventuelle plus-value, selon le régime des plus-values immobilières et ses abattements pour durée de détention, détaillés dans le guide sur la fiscalité des SCPI.

Type de SCPI	Comment vendre	Ce qui conditionne le délai
Capital variable	Demande de retrait, sans durée de validité	Le volume de souscriptions nouvelles
Capital fixe, ou variabilité suspendue	Ordre de vente, valable 12 mois	Le nombre d’acheteurs au prix demandé
Les deux	Cession de gré à gré	Trouver soi-même un acheteur

Ce guide est une information générale et ne constitue pas un conseil en investissement. Les revenus et le capital d’une SCPI ne sont pas garantis, la liquidité est limitée et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.